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【知識問答】存量房(二手房)買賣知識問答
發布日期:2017-11-29 15:54     

存量房(二手房)買賣知識問答

 

 

 

 

 

 

柳州市住房和城鄉建設委員會

柳州市房產交易所

 

201710


 

 

一、存量房買賣注意事項

1.購買存量房需注意哪些事項?

2.存量房買賣成交后應當簽訂什么合同?合同應當包含載明哪些內容?

3.哪些房地產禁止轉讓?

4.共有房屋買賣需注意哪些問題?

5.經濟適用房上市買賣需注意哪些問題?

6.房改房上市買賣需注意哪些問題?

7.已租賃房屋的買賣需注意哪些問題?

8.抵押房屋的買賣需注意哪些問題?

9.小產權房是否可以買賣?

10. 未登記到被征收人名下的回遷安置房能否買賣?

二、委托中介機構辦理存量房交易注意事項

1.委托房地產中介(經紀)機構進行存量房買賣需注意什么事項?

2.什么是房地產經紀服務合同?房地產經紀服務合同應包含那些內容?

3.能否與房地產經紀人員個人簽訂房地產經紀服務合同?

4.房地產經紀機構簽訂房地產經紀服務合同應履行哪些告知義務?

5.對委托人簽訂房地產經紀服務合同有何要求?

6.對房地產經紀服務收費有什么規定和要求?

三、存量房交易手續辦理

1.進行存量房買賣合同網簽與備案有什么好處?

2. 如何辦理合同網簽與備案手續?

3. 什么是存量房交易結算資金監管?

4.柳州市存量房交易資金如何監管?

5.如何辦理存量房交易資金監管?

6. 存量房交易資金監管服務是否收費,資金監管期間是否計算利息?

7. 領取了不動產登記證書后,存量房交易結算資金如何劃轉,需要多長時間?

8. 如果房屋交易不成功,存量房交易結算資金如何劃轉?

四、二手房交易案例精選

案例一:存量房交易資金監管案例

案例二:法院判決房屋買賣合同無效案例


一、存量房買賣注意事項

 

近年來,隨著房地產業持續發展,存量房(俗稱二手房)交易市場也越來越活躍,二手房交易相對于新房來說較為復雜,以下是二手房買賣時應當注意的一些事項,供買賣雙方參考:

1.購買存量房需注意哪些事項?

答:(1)要充分了解所購房屋的情況。在購買房屋前,要認真核查該房屋的有關信息:所購房屋是否辦有房屋所有證、土地使用權證或不動產權證書;是否有共有權人,出賣人是否與證上記載的所有權人一致;所購房屋是否屬于保障房、小產權房等國家明令禁止交易的房屋;是否存在查封、違規搭建等限制交易的情形;是否存在房屋出租、抵押等影響辦理過戶的情況。

2)簽訂規范的買賣合同。推行使用柳州市存量房買賣合同示范文本,進行存量房買賣合同網簽及備案,防范一房多賣等行為,也可以避免合同中存在霸王條款。要按照真實成交價格簽訂存量房買賣合同,不要以規避房屋交易稅費等為目的,簽訂陰陽合同,從而增加交易風險。

3)謹慎支付交易資金。市住建委下屬的柳州市房產交易所是全額撥款事業單位,在2013年推出了存量房交易結算資金監管業務,免費為買賣雙方提供交易資金監管服務。房產價值較高、交易金額巨大,買賣雙方應進行存量房交易資金監管,切不可將房款打入房地產經紀人員個人賬戶,以保證存量房交易資金安全,有效防范交易風險。

2.存量房買賣成交后應當簽訂什么合同?合同應當包含載明哪些內容?

答:買賣雙方應當簽訂存量房買賣合同,合同應當載明下列主要內容:

1)雙方當事人的姓名或者名稱、住所;

2)房地產權屬證書名稱和編號;

3)房地產坐落位置、面積、四至界限;

4)土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限;

5)房地產的用途或使用性質;

6)成交價格及支付方式;

7)房地產交付使用的時間;

8)違約責任;

9)雙方約定的其他事項。

3.哪些房地產禁止轉讓?

答:《中華人民共和國城市房地產管理辦法》第三十八條規定,下列房地產,不得轉讓:

1)以出讓方式取得土地使用權的,不符合本法第三十九條規定的條件的;

2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

3)依法收回土地使用權的;

4)共有房地產,未經其他共有人書面同意的;

5)權屬有爭議的;

6)未依法登記領取權屬證書的;

7)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

4.共有房屋買賣需注意哪些問題?

答:購買由多人共有的房屋時,若只和部分共有人簽訂房屋買賣合同,則存在所簽合同無效的風險。另,夫妻對共同所有的財產,有平等的處理權,買賣房屋還應核對夫妻共有房產情況。

5.經濟適用房上市買賣需注意哪些問題?

答:依據《經濟適用住房管理辦法》第三十條的規定,經濟適用住房購房人擁有有限產權。購買經濟適用住房不滿5年,不得直接上市交易,購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的,由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經濟適用住房滿5年,購房人上市轉讓經濟適用住房的,應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款,具體交納比例由市、縣人民政府確定,政府可優先回購;購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后,取得完全產權。

6.房改房上市買賣需注意哪些問題?

答:購買房改房,應注意查看產權人是否已經向售房單位購買了該房屋的全部產權以及是否屬于單身職工于2000年前購買房改房需補交房款的情況,在簽訂存量房買賣合同前,應首先去不動產登記部門查詢所涉房地產的登記信息。

7.已租賃房屋的買賣需注意哪些問題?

答:出賣已出租房屋的,承租人在同等條件下享有優先購買權,當承租人主張優先購買權時,就會存在所簽合同無效的法律風險。而且,“買賣不破租賃”,如果所購房屋系處于在租狀態,則須租賃期滿后方可實際占有所購房屋。在這種情形下,為了避免以后交房發生糾紛,買房人在購房時要認真核查租賃合同期限、主體等信息,要求承租人出具放棄優先購買權的聲明書等材料。

8.抵押房屋的買賣需注意哪些問題?

答:根據我國法律的相關規定,抵押期間,抵押人未經抵押權人同意,不得轉讓抵押財產。在簽訂存量房買賣合同前,應首先去不動產登記部門查詢所涉房屋的登記信息,如果存在抵押情形,一定要謹慎購買,妥善簽訂合同,督促賣房人解除抵押,防范意外情況發生。

9.小產權房是否可以買賣?

答:小產權房,是指未繳納土地出讓金在農民集體土地上建設的房屋。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定,小產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。城鎮居民不得購買小產權房,一旦購買,購房人的權益很難得到維護。

10. 未登記到被征收人名下的回遷安置房能否買賣?

答:回遷安置房是用于安置被征收戶的房屋。依據《物權法》第十四條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消失,依照法律規定應當登記的,自記載于不動產登記薄時發生效力”,第三十一條“處分該物權時,依照法律規定需要辦理登記的,未經登記,不發生物權效力”,以及《城市房地產管理法》第三十八條規定,未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。如被征收人未取得回遷安置房的不動產權屬證書,此時與被征收人簽訂購房合同是無法直接辦理房屋過戶手續的,購買這樣的安置房在購房資金交付、物權取得等方面都存在較大的風險,購房人的利益得不到有效保障。

 

 


二、委托中介機構辦理存量房交易注意事項

 

隨著房地產市場的發展,越來越多的存量房(二手房)買賣通過房地產中介(經紀)機構成交,以下是委托中介機構買賣二手房的應該關注的一些細節:

1.委托房地產中介(經紀)機構進行存量房買賣需注意什么事項?

答:(1)審慎選擇房地產經紀機構。應當選擇實力較強、口碑較好、交易服務流程規范、能夠開具正規發票的房地產經紀機構。查看房地產經紀機構(分支機構)證照是否齊全,登錄柳州建設網(http://www.igoiz.tw)或到市房產交易所(魚峰山商業城五樓)查看經紀機構(分支機構)在主管部門備案情況。經主管部門備案的經紀機構才有存量房網簽資格。

2)審慎訂立房地產經紀服務合同。當事人與經紀機構簽訂合同之前務要認真閱讀合同各項條款,對于服務事項、收費標準、費用支付節點、違約責任等關鍵內容要在簽訂合同前進行充分協商。應當堅持對有關合同內容進行細化、完善,不要輕信口頭承諾,要把所有的約定落實為書面合同條款。

2.什么是房地產經紀服務合同?房地產經紀服務合同應包含那些內容?

答:房地產經紀服務合同是房地產經紀機構接受委托提供房地產信息、實地看房、代擬合同等房地產經紀服務的,與委托人簽訂書面合同。

房地產經紀服務合同應當包含下列內容:

(一)房地產經紀服務雙方當事人的姓名(名稱)、住所等情況和從事業務的房地產經紀人員情況;

(二)房地產經紀服務的項目、內容、要求以及完成的標準;

(三)服務費用及其支付方式;

(四)合同當事人的權利和義務;

(五)違約責任和糾紛解決方式。

房地產經紀機構提供代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務的,應當向委托人說明服務內容、收費標準等情況,經委托人同意后,另行簽訂合同。

3.能否與房地產經紀人員個人簽訂房地產經紀服務合同?

答:不能。《房地產經紀管理辦法》規定,房地產經紀業務應當由房地產經紀機構統一承接,服務報酬由房地產經紀機構統一收取。分支機構應當以設立該分支機構的房地產經紀機構名義承攬業務。房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業務和收取費用。

4.房地產經紀機構簽訂房地產經紀服務合同應履行哪些告知義務?

答:房地產經紀機構簽訂房地產經紀服務合同前,應當向委托人說明房地產經紀服務合同和房屋買賣合同或者房屋租賃合同的相關內容,并書面告知下列事項:

(一)是否與委托房屋有利害關系;

(二)應當由委托人協助的事宜、提供的資料;

(三)委托房屋的市場參考價格;

(四)房屋交易的一般程序及可能存在的風險;

(五)房屋交易涉及的稅費;

(六)經紀服務的內容及完成標準;

(七)經紀服務收費標準和支付時間;

(八)其他需要告知的事項。

房地產經紀機構根據交易當事人需要提供房地產經紀服務以外的其他服務的,應當事先經當事人書面同意并告知服務內容及收費標準。書面告知材料應當經委托人簽名(蓋章)確認。

5.對委托人簽訂房地產經紀服務合同有何要求?

答:委托人與房地產經紀機構簽訂房地產經紀服務合同,應當向房地產經紀機構提供真實有效的身份證明。委托出售、出租房屋的,還應當向房地產經紀機構提供真實有效的房屋權屬證書。委托人未提供規定資料或者提供資料與實際不符的,房地產經紀機構應當拒絕接受委托。

6.對房地產經紀服務收費有什么規定和要求?

答:《房地產經紀管理辦法》規定,房地產經紀服務實行明碼標價制度。房地產經紀機構應當遵守價格法律、法規和規章規定,在經營場所醒目位置標明房地產經紀服務項目、服務內容、收費標準以及相關房地產價格和信息。當事人與經紀機構簽訂合同前要認真了解上述內容。

并且,房地產經紀機構不得收取任何未予標明的費用;不得利用虛假或者使人誤解的標價內容和標價方式進行價格欺詐;一項服務可以分解為多個項目和標準的,應當明確標示每一個項目和標準,不得混合標價、捆綁標價。


三、存量房交易手續辦理

 

近年來,我市高度重視房地產交易管理信息化建設,借鑒區外先進經驗并結合本市實際,在廣西率先推行存量房(二手房)買賣合同網上簽約和存量房交易結算資金監管服務,切實保護交易雙方合法權益。

1.進行存量房買賣合同網簽與備案有什么好處?

答:進行存量房交易合同網簽與備案,既規范了存量房買賣合同文本,為自行成交的交易雙方提供便利,又杜絕了經紀機構利用格式合同設置霸王條款。而且交易的存量房一旦進行了存量房買賣合同的網簽與備案,在合同備案沒有撤銷之前是不能再進行網簽與備案的,可以有效的防止存量房一房兩賣的現象。

2. 如何辦理合同網簽與備案手續?

答:辦理合同網簽及備案流程:(1)通過經紀公司成交的,賣方到經紀公司提交房源核驗申請,經房產交易所核驗房源后,可在經紀公司登錄存量房網簽系統打印存量房買賣合同及簽訂合同,買賣雙方與經紀公司持房產證、當事人身份證等材料到房產交易所辦理買賣合同備案,簽訂《柳州市二手房交易結算資金委托監管劃轉協議書》。

2)買賣雙方自行成交的,買賣雙方持房產證、當事人身份證等材料直接到房產交易所辦理房源核驗、買賣合同網簽和備案,簽訂《柳州市二手房交易結算資金委托監管劃轉協議書》。

3. 什么是存量房交易結算資金監管?

答:存量房交易資金監管,是指存量房買賣雙方的交易資金交割不通過中介公司或自行交割,而是通過第三方在銀行開立存量房交易資金監管專用賬戶,房產交易時買賣雙方與資金監管單位簽訂監管協議,到監管銀行辦理資金托管劃轉,買方領取不動產權證后,資金監管單位將監管資金劃轉到賣方的賬戶上,做到“銀證兩清”。

4.柳州市存量房交易資金如何監管?

答:我市于2013年推出存量房交易結算資金監管業務,以全額撥款事業單位市房產交易所為監管主體,資金監管賬戶為經過財政部門批準同意開設的專用賬戶,將一次性付款的全額房款和按揭購房的首付款納入監管范圍,從根本上解決了交易雙方信息不對稱和不信任的狀態,杜絕了房地產經紀機構或者執業人員擅自挪用或者轉移交易資金的風險,確保交易資金安全。

5.如何辦理存量房交易資金監管?

答:房屋交易買賣雙方當事人辦理存量房買賣合同備案后,持身份證及復印件、《存量房買賣合同》、《柳州市存量房交易結算資金委托監管劃轉協議書》、《子賬戶開戶協議》,及在監管部門約定的收款人的銀行卡,到資金監管銀行窗口辦理監管資金結算賬戶開戶手續,然后將交易監管資金轉入監管專戶就可以了。

6. 存量房交易資金監管服務是否收費,資金監管期間是否計算利息?

答:存量房交易結算資金監管服務是不收取任何費用的,而且在資金監管期間產生的利息由銀行按活期利率計算利息。房屋交易完成,銀行將交易資金及交易資金監管期間產生的利息劃至賣方賬戶;如房屋交易未成功,銀行將交易資金及交易資金監管期間產生的利息退劃至買方賬戶。

7. 領取了不動產登記證書后,存量房交易結算資金如何劃轉,需要多長時間?

答:買方領取了不動產權證后,不動產登記中心會將信息傳送給房產交易所,房產交易所核實買方已領取新不動產權證后通知托管銀行,托管銀行將資金劃轉到賣方指定的監管資金結算賬戶,無需買賣雙方再到場申請。交易資金的劃轉一般在領取不動產權證后三個工作日可以完成,如果賣方有特殊情況急于劃轉交易資金也可以在買方領取不動產權證后一同到房產交易所申請交易資金的劃轉。

8. 如果房屋交易不成功,存量房交易結算資金如何劃轉?

答:房屋交易不成功的,買賣雙方持相關材料到房產交易所申請辦理合同注銷,及辦理退款申請。合同注銷后,托管銀行將交易監管資金退劃到買方指定的監管資金結算賬戶。

 

 


四、二手房交易案例精選

 

案例一:存量房交易資金監管案例

 

A女士經某中介公司介紹購買一套二手房,與業主、中介公司協商簽署房屋買賣合同時,對房屋售價、過戶時間等條款基本達成一致意見,但對付款方式買賣雙方當事人出現不同意見:賣方希望在交易手續受理后買方即交付房款,而買方則擔心賣方收到房款后,在手續辦理期間出現房屋被司法查封等情況,不愿意提前將房款交付給賣方。雙方爭執不下,未能簽署買賣合同,約定三日后再對合同條款進行協商。A女士向專業人士咨詢后,了解到市房產交易所提供的二手房交易資金監管既不收費,手續又不煩瑣,交易資金還有保障。于是在第二次協商合同條款時提出將購房款進行資金監管,賣方表示同意,三方簽署買賣合同。

在中介公司的協助下,買賣雙方到市房產交易所辦理了二手房交易資金監管手續,買方A女士按約定將房款存入了指定的監管賬戶,買賣雙方繼續辦理交易過戶各項手續,在A女士取得權屬證書后,賣方也及時收到了監管機構劃轉的監管房款。

解讀及提醒:對普通老百姓來說,買房是人生中的一項大事,它直接影響到家庭的生活質量和幸福指數,而買房中如何安全交付房款更是一項重要而復雜的工作。本案中,賣方希望能盡快拿到房款,而買方希望能在交付房款后順利拿到房子,這兩個不同的想法原則上并不沖突,但由于購房手續辦理過程并不是一天能完成的,它需要一段時間,而在這段時間里若發生房屋被查封、凍結、房屋權屬有爭議等情形,可能會導致買方交付房款后無法順利取得房屋的風險。

本案中買方正是基于這種擔心而不愿意把房款直接交付給賣方。如何能讓買賣雙方當事人、中介公司在一個安全交割房款的平臺上完成交易呢?二手房交易資金監管是規范房地產市場秩序,保障存量房交易當事人的合法權益和交易資金安全的重要舉措,本案當事人做了一個聰明的選擇:辦理二手房交易資金監管,由保證機構監管房款。

 


案例二:法院判決房屋買賣合同無效案例

 

B先生通過C中介機構購買了一套在建的回遷安置房,并與C中介公司簽訂了《房屋認購合同》,合同約定:C中介機構自愿將坐落于某處的房屋出售給B先生,房屋總價款為50萬元人民幣;協議簽訂當日原告向被告支付購房訂金5萬元等等。B先生按合同約定于合同簽訂當日向C中介機構支付了購房訂金及約定的相關費用,后到了雙方約定交房日期,因C中介機構未能因履行交房義務,雙方發生糾紛B先生起訴至法院。

經法院判決:雙方之間簽訂的《房屋認購合同》屬于房屋買賣合同關系,但C中介機構并非房屋的所有權人,向B先生出賣房屋的行為,屬于無權處分且未取得所有權人的追認,故雙方簽訂的房屋認購合同應為無效合同。因合同無效,C中介機構收取的購房訂金及相關費用應退還給B先生。

解讀及提醒:在購買房屋前,要充分了解核查擬購房屋的實際權屬情況,與房屋所有權人簽訂規范的房地產買賣合同,進行存量房買賣合同網簽及備案。另,買家購買的在建回遷安置房,賣家未取得房屋不動產權屬證書,此時與賣家簽訂購房合同是無法直接辦理不動產權過戶手續的,購買這樣的房屋在購房資金交付、物權取得等方面都存在較大的風險,且賣家有可能一房兩賣,購房人的利益得不到有效保障。

 

 



      
      

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